Etapas de um loteamento

PROJETO DE LOTEAMENTO – DO LEVANTAMENTO TOPOGRÁFICO AO
REGISTRO EM CARTÓRIO

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INTRODUÇÃO


Se existe tarefa complexa e difícil no exercício profissional é a estruturação de um
projeto básico de loteamento – também chamado “Projeto Legal”.
Isso acontece porque há várias disciplinas envolvidas nesse trabalho, tanto na área
do Direito, quanto na área da Engenharia. Quer dizer: O projeto de engenharia tem que
se adequar aos comandos impostos pela legislação vigente.
O projeto de loteamento tem como ponto de partida o levantamento topográfico, e
como ponto final o registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Leva-se cerca de um
ano entre o início e a conclusão desse trabalho, quando não há maiores interferências.
Declinamos aqui as etapas de execução e tramitação de um projeto:
PROJETO DE LOTEAMENTO
ETAPAS DE EXECUÇÃO

1.0 – Levantamento topográfico.
2.0 – Audiência prévia com a Prefeitura Municipal para verificar a
viabilidade do empreendimento e solicitar por meio de requerimento as
diretrizes para uso do solo, tais como o traçado dos lotes, do sistema
viário, espaços livres e áreas institucionais.
3.0 – Elaboração do projeto.
4.0 – Licença ambiental.
5.0 – Apresentação do projeto à Prefeitura Municipal para
licenciamento.
6.0 – Submissão do projeto aprovado pela Prefeitura com pedido de
registro ao Cartório de Registro de Imóveis.

1.0 – LEVANTAMENTO TOPOGRÁFICO

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O levantamento topográfico de uma gleba é a coleta minuciosa de dados de um
terreno, tais como: formato, dimensões, relevo, cobertura vegetal, característica do
solo, posição geográfica etc.
Esses dados são coletados de várias maneiras e de acordo com a necessidade.
São apresentados em forma de planta topográfica de uma só escala, em plantas
de duas escalas (perfil longitudinal ou transversal), ou descrição documentada.
 De acordo com a necessidade, o levantamento topográfico pode ser:
a) Levantamento planimétrico (levantamento básico);
b) Levantamento planialtimétrico;
c) Levantamento planialtimétrico cadastral;
d) Levantamento topográfico referenciado.

 Levantamento planimétrico – é o levantamento topográfico básico, no qual
são coletados diversos dados, como formato do terreno, confrontações,
orientação geográfica, área e outras dimensões.
 Levantamento planialtimétrico – é o mesmo levantamento planimétrico em
cuja planta topográfica são incorporadas as configurações do relevo do
terreno. Esse relevo, via de regra, é apresentado por meio de curvas de nível.
As curvas de nível são abstrações geométricas que ligam pontos do interior de
uma poligonal que tem o mesmo nível, isto é, a mesma altitude.
 Levantamento planialtimétrico cadastral – é o levantamento anterior, com a
inclusão de detalhes mais específicos como cobertura vegetal, natureza do solo,
cursos d’água, construções, afloramento de rocha etc.
 Levantamento topográfico referenciado – esse tipo de levantamento refere-se à localização geográfica do terreno por meio das coordenadas geográficas
dos vértices definidores dos limites do terreno (georreferenciamento). Ou
referenciado à rede de Referência Cadastral do Município, para
licenciamento de projetos no âmbito municipal, como o projeto de
loteamento.
1.1 Rede de Referência Cadastral do Município – é a infraestrutura básica de
apoio geodésico e topográfico que proporciona a normatização e
sistematização de todos os serviços topográficos, com a finalidade de inclusão
destes em um único sistema, ou seja, a Planta Cadastral do Município.
Para o projeto de loteamento urbano, é necessário que o levantamento
topográfico seja planialtimétrico cadastral referenciado a Rede de
Referência Cadastral do Município.
Fundamento técnico: NBR14166

2.0 – AUDIÊNCIA PRÉVIA COM A PREFEITURA MUNICIPAL DE VIABILIDADE
DO EMPREENDIMENTO E PEDIDO DE DIRETRIZES PARA USO DO SOLO

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De posse da planta topográfica, o loteador agenda uma audiência prévia com a
Prefeitura Municipal, na qual ele solicita, por meio de requerimento, a “Inscrição da gleba”
na Planta Cadastral do Município (esse procedimento é feito por meio das coordenadas
dos vértices definidores do perímetro do terreno).
Uma vez feita a inscrição da gleba, a Prefeitura atestará:
a) Se a gleba está situada na zona urbana ou de expansão urbana;
b) Se a inclinação máxima do relevo do terreno é inferior a 30%
c) Se existe assentamento urbano espontâneo ou projeto de loteamento regular
ou clandestino nas adjacências da gleba;
d) Se a gleba está situada em terreno alagadiço ou em área de preservação
ecológica.


2.1 – PEDIDO DE DIRETRIZES À PREFEITURA MUNICIPAL
Após a audiência com a Prefeitura e antes da elaboração do projeto, o interessado
deverá solicitar à Prefeitura, por meio de requerimento, a definição das diretrizes
atualizadas para uso do solo, como traçado dos lotes, do sistema viário, equipamento
urbano e comunitário e outros logradouros.
Fundamento legal: Art. 3° e 6° da Lei Nº 6766/79

3.0 – ELABORAÇÃO DO PROJETO

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Na elaboração de um projeto de loteamento, a topografia é a principal
condicionante do traçado. Por isso, saber interpretar uma planta topográfica é de suma
importância para o projetista poder criar um perfil topográfico simples e coerente.
É vital indicar num projeto de loteamento todas as dimensões necessárias para
entendimento deste; as grandezas lineares e angulares devem ser apresentadas em
perfeita exatidão, com a finalidade de proporcionar, quando da materialização dos pontos
de quadra (locação das quadras), um fechamento correto de tal maneira que não exista
sobra nem falta de terreno dos lotes.

3.1 – INFRAESTUTURA BÁSICA DO LOTEAMENTO:
3.1.1 – Infraestrutura de vias de circulação;
3.1.2 – Infraestrutura de energia elétrica pública e domiciliar;
3.1.3 – Infraestrutura de saneamento básico.

3.1.1 – INFRAESTUTURA DE VIAS DE CIRCULAÇÃO
No que diz respeito à orientação das vias de circulação, o sentido delas deve ser,
na medida do possível, perpendicular às curvas de nível; uma vez que do ponto de vista
de ventilação, ruas paralelas às curvas de nível não são as mais recomendáveis. Deve-se escolher a posição e direção das ruas de tal maneira que facilite o escoamento das
águas superficiais sem ser obstaculizado.
Perfil longitudinal de rua com inclinação acima de 6% facilita a erosão do solo; já o
perfil com inclinação abaixo de 2% deixa o terreno vulnerável à inundação.
No projeto de loteamento, as vias de circulação devem ser apresentadas em planta
e em perfil do terreno natural com o respectivo greide. Greide é o projeto de uma via de
circulação em perfil longitudinal; é constituído de linhas retas que se conectam duas a
duas por meio de curva de concordância vertical, de tal maneira que melhor se ajuste à
topografia do terreno e ao regramento técnico.
O greide de uma via é a espinha dorsal de um projeto; com base nele podemos
definir diversos itens de sua estruturação, tais como:
a) Definição do perfil de drenagem superficial e subterrânea;
b) Secção transversal da via para cálculo de volume de corte e aterro.
c) Definição do engastamento de postes implantados ao longo da via;
d) Definição do perfil da rede coletora de esgoto e de abastecimento de água;
e) Definição da cota de calçada e da cota de soleira (piso) das edificações a
serem construídas.

3.1.2 – INFRAESTRUTURA DE ENERGIA ELÉTRICA PÚBLICA E DOMICILIAR
No caso de energia elétrica pública e domiciliar, o projeto eletrotécnico aprovado
pela companhia de energia da região acompanhado do cronograma de execução de obra
e suficiente para o licenciamento público.

3.1.3 – INFRAESTRUTURA DE SANEAMENTO BÁSICO
Ao contrário do que muitas pessoas pensam, saneamento básico é a estruturação
de diversos serviços essenciais que englobam abastecimento de água, esgotamento
sanitário, limpeza urbana, drenagem superficial e subterrâneo e manejo de resíduos
sólidos.
É a parte mais longa do projeto de loteamento.
É a soma de vários projetos estruturados para atender as necessidades da
população que ali vai residir.
Fundamento legal: art. 9º da Lei nº 6766/79
Lei nº 11445/2007

4.0– LICENÇA AMBIENTAL

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A Licença Ambiental é o ato administrativo, expedido pelo órgão competente, que
estabelece medidas de controle e compensação daquilo que vai ser afetado pelo
empreendimento.
Normalmente, em projetos de até 10 hectares, a competência para emitir a Licença
Ambiental é do órgão municipal onde está situado o loteamento.
Fundamento Legal: Lei nº 6938/81
Resolução 237/97 do Conselho Nacional do Meio Ambiente
CONAMA

5.0 – APRESENTAÇÃO DO PROJETO À PREFEITURA MUNICIPAL COM PEDIDO
DE APROVAÇÃO

Após a execução do projeto e da posse da licença ambiental, o interessado o
apresentará à Prefeitura para a aprovação. É juntada a esse pedido uma certidão negativa
de tributos municipais e o título de propriedade do imóvel, como também o projeto físico
do loteamento, com o seguinte conteúdo:
a) Desenhos
b) Memorial descritivo
c) Cronograma de execução de obras de infraestrutura.
Fundamento legal: Art. 9° da Lei nº 6766/79

6.0 – SUBMISSÃO DO PROJETO AO REGISTRO IMOBILIÁRIO

Aprovado o Projeto de Loteamento pela Prefeitura, o interessado deverá submetê-lo ao registro imobiliário, no prazo estabelecido por Lei, que é de 180 dias.

6.1 – ATUAÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO NA FASE QUE ANTECEDE AO
REGISTRO DE LOTAMENTO

Após o Cartório de Registro de Imóveis receber o pedido de registro pelo
interessado, será dado vista do procedimento ao Ministério Público para manifestação,
por meio de ofício.
O Ministério Público solicitará da Prefeitura Municipal a resposta a vários quesitos
que achar necessário para análise de vários aspectos importantes do projeto, tais como:
a) Propriedade da gleba – art. 18 da Lei Nº 6766/79;
b) Perímetro urbano ou zona de extensão urbana – art. 3° da Lei Nº 6766/79 art.
41 e 42 da Lei Nº 10257/01;
c) Locais proibidos para parcelamento – art. 3° da Lei Nº 6766/79;
d) Licença ambiental e área de preservação permanente – resolução CONAMA
237;
e) Infraestrutura básica de água e energia – art. 18 da Lei Nº 6766/79
f) Requisitos urbanísticos – art. 4° da Lei Nº 6766/79.
Após o recebimento das respostas aos quesitos elencados, o Ministério Público atestará
se todas as respostas são satisfatórias e não deixam pendências.
Satisfeitos os requisitos, o Ministério Público expede ofício ao CRI com manifestação
favorável ao registro de loteamento.

6.2 – EXECUÇÃO DO REGISTRO DE LOTEAMENTO
Após receber ofício do Ministério Público com manifestação favorável, o Cartório de
Registro de Imóveis efetuará o registro do loteamento de acordo com as disposições
legais do artigo 18 ao artigo 24 da Lei nº 6766/79.


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